Vous projetez d’acheter un appartement au sein d’une copropriété ? Sachez alors qu’il vous faudra respecter quelques règles afin que la cohabitation avec les autres propriétaires se déroule bien. Ces règles sont décrites dans les statuts de l’immeuble, qui contiennent l’acte de base et le règlement de copropriété, deux documents obligatoires bien souvent complétés par le règlement d’ordre intérieur, qui est lui facultatif.  

 

Qu’est-ce que l’acte de base ?

Le premier document important dans le cadre d’une copropriété d’un immeuble à appartements est l’acte de base (notarié). Ce document décrit l’immeuble ainsi que ses parties privatives et communes. Il mentionne par ailleurs la quote-part que représente (en (dix-)millièmes) chaque entité privative dans les parties immobilières communes. Plus cette quote-part sera élevée, plus les contributions aux charges communes le seront également (et plus la voix du propriétaire pèsera lourd lors de l’assemblée générale).   

Comment la quote-part dans les parties communes est-elle déterminée ?

La base de calcul de cette quote-part est la valeur de chaque lot. Celle-ci dépend de la superficie nette au sol ainsi que de l’affectation et de la situation de chaque partie privative. Elle est fixée par un notaire, un géomètre-expert, un architecte ou un agent immobilier dans un rapport motivé qui est joint à l’acte de base.

Pourquoi un acte de base est-il nécessaire ?

L’acte de base a pour objectif d’éviter les discussions en indiquant clairement à tout le monde ce qui relève des parties privatives et des parties communes. L’acte de base détermine par conséquent les droits de propriété.

 

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Le deuxième document obligatoire dans le cadre d’une copropriété est le règlement de copropriété. Comme son nom l’indique, ce règlement décrit les règles organisationnelles qui s’appliquent aux copropriétaires. Ce document doit lui aussi être établi devant notaire.

Que contient le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété décrit les droits et devoirs des copropriétaires et règle des questions telles que « Qui peut utiliser le jardin ? », « Une activité professionnelle X est-elle autorisée ? » ou « Des travaux X peuvent-ils être exécutés ? ». Ce règlement fixe par ailleurs la répartition des charges relatives à l’entretien et à la réparation des parties communes et détermine le fonctionnement de l’assemblée générale des copropriétaires (Comment les invitations sont-elles envoyées ? Quelles sont les compétences de l’AG ?). 

 

Qu’est-ce que le règlement d’ordre intérieur ?

Contrairement à l’acte de base et au règlement de copropriété, le règlement d’ordre intérieur n’est pas obligatoire mais en pratique, il est souvent établi par l’association des copropriétaires. Ce règlement décrit les règles de vie et de comportement dans les parties aussi bien privées que communes de l’immeuble. Il contient notamment des dispositions en matière de nuisances sonores et olfactives, de possession d’animaux domestiques, de propreté, de sécurité, de rangement des vélos ou de disposition des ordures dans les parties communes, …

Pour qui le règlement d’ordre intérieur est-il important ?

Même s’il ne constitue pas une obligation légale, à partir du moment où un règlement d’ordre intérieur est établi, les copropriétaires doivent le respecter. Il en va de même pour les locataires. Par conséquent, le propriétaire doit leur remettre ce document au début de la période locative et y faire référence dans le contrat de location. S’il ne le fait pas et que le locataire dépasse les bornes, les autres copropriétaires peuvent l’interpeller à ce sujet.