Ben je van plan om een appartement in een mede-eigendom te kopen? Dan zal je een aantal regels moeten naleven zodat het samenleven met de andere eigenaars vlot verloopt. Die regels staan beschreven in de statuten van het gebouw. En die statuten bundelen op hun beurt de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Deze beide documenten zijn verplicht en worden in veel gevallen nog aangevuld met het (niet-verplichte) reglement van inwendige orde.

 

Wat is de basisakte?

Het eerste belangrijke document bij mede-eigendom van een appartementsgebouw is de (notariële) basisakte. Dit document beschrijft het onroerend goed, alsook de privatieve en de gemeenschappelijke delen ervan. Daarnaast wordt voor elke privatieve eenheid het aandeel in de gemeenschappelijke onroerende delen uitgedrukt (in (tien)duizendsten). Hoe hoger dat aandeel, hoe hoger de bijdragen in de gemeenschappelijke kosten (en hoe zwaarder de stem van de eigenaar in de algemene vergadering).

Hoe wordt het aandeel in de gemeenschappelijke delen bepaald?

De basis voor dit aandeel is de waarde van elk kavel. Die is afhankelijk van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel. Ze wordt door een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar vastgelegd in een gemotiveerd verslag dat bij de basisakte wordt gevoegd.

Waarom is een basisakte nodig?

De basisakte heeft als doel discussies te vermijden door aan iedereen duidelijk te maken wat onder het privégedeelte en wat onder de gemeenschappelijke delen valt. Ze bepaalt dus de eigendomsrechten.

 

Wat is het reglement van mede-eigendom?

Het tweede verplichte document bij mede-eigendom is het reglement van mede-eigendom. Zoals de naam het zegt, beschrijft dit reglement de onderlinge organisatorische regels tussen de mede-eigenaars. Ook dit document dient notarieel opgesteld te worden.

Wat staat er in het reglement van mede-eigendom?

Het reglement van mede-eigendom beschrijft de rechten en de plichten van de mede-eigenaars. Denk aan vragen zoals: ‘Wie mag de tuin gebruiken?’, ‘Is een bepaalde beroepsactiviteit toegelaten?’, Mogen bepaalde werken worden uitgevoerd?’. Daarnaast is de verdeling van de lasten voor het onderhoud en de herstelling van de gemeenschappelijke delen erin opgenomen. En tot slot wordt de werking van de algemene vergadering van mede-eigenaars erin bepaald (Hoe verlopen de uitnodigingen? Wat zijn de bevoegdheden van de AV?)

 

Wat is het reglement van inwendige orde?

In tegenstelling tot de basisakte en het reglement van mede-eigendom, is het reglement van inwendige orde niet verplicht. In de praktijk wordt dit huishoudelijk reglement echter vaak opgesteld door de vereniging van mede-eigenaars. Het beschrijft de leefregels, gedrags- en huiselijke regels in zowel de private als de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Zo bevat dit reglement afspraken met betrekking tot geluidsoverlast, geurhinder, het houden van huisdieren, netheid, veiligheid, het plaatsen van fietsen of vuilnis in de gemeenschappelijke delen, …

Voor wie is het reglement van inwendige orde belangrijk?

Het reglement van inwendige orde mag dan wel niet wettelijk verplicht zijn, als het wordt opgemaakt, zijn de mede-eigenaars er wel aan gebonden. Daarnaast dienen ook huurders de regels na te leven. De eigenaar moet hen dit document dus bij het begin van de huurperiode overhandigen en ernaar verwijzen in de huurovereenkomst. Doet hij dit niet en maakt de huurder het te bont, dan kunnen de andere mede-eigenaars hem daarover aanspreken.