Net voor de regering-Bourgeois vorig jaar de zomervakantie inzette, keurde ze het voorontwerp van het Vlaamse Huurdecreet goed. Naar verwachting zal die nieuwe huurwetgeving vanaf 1 september 2018 de huidige Woninghuurwet officieel vervangen. Vanaf dan gelden andere spelregels, zowel voor de huurders als voor de verhuurders. Wij zetten alvast de voorziene veranderingen op een rij. We telden er maar liefst 17. Tot slot is het Huurdecreet ook beter afgestemd op nieuwe samenlevingsvormen, met onder meer een regeling voor medehuur en studentenhuisvesting.

Wat verandert specifiek voor de huurder?

• Kortlopende huurovereenkomsten (tot maximum drie jaar) zullen vroegtijdig en eenzijdig opgezegd kunnen worden door de huurder (langlopende huurovereenkomsten van negen jaar blijven echter de regel). Er geldt wel een opzegtermijn van drie maanden en een opzegvergoeding (een halve maand bij opzeg in het derde huurjaar, één maand bij opzeg in het tweede jaar en anderhalve maand bij opzeg in het eerste jaar van het huurcontract).

• De huurder was al verantwoordelijk voor brandschade, maar daar komt nu ook waterschade bij. Voortaan moet de verzekering dus zowel brand- als waterschade dekken. De huurder kan die verzekering ofwel persoonlijk afsluiten, ofwel via de verhuurder. Die rekent dan wel de meerprijs aan voor de clausule van ‘afstand van verhaal ten aanzien van de huurder’ in zijn eigen brandverzekering.

• Als herstellingen ten laste van de verhuurder nodig zijn, dan moet de huurder de verhuurder voortaan verplicht stipt en op tijd verwittigen. Zo kan de verhuurder snel ingrijpen en verdere schade vermijden. Kleine herstellingswerken of reparaties die volgen uit nalatigheid van de huurder blijven ten laste van deze laatste. Om door het bos de bomen te zien, komt er een (niet-limitatieve) lijst met werken waarvoor de huurder verantwoordelijk is.

• Overlijdt de huurder, dan dienen zijn erfgenamen binnen de twee maanden te beslissen of ze het huurcontract willen voortzetten. In het andere geval wordt het contract twee maanden na het overlijden automatisch ontbonden. Voor die twee maanden dienen de erfgenamen dan wel nog huur te betalen én een opzegvergoeding van één maand.

• Wanneer een getrouwd of wettelijk samenwonend koppel uit elkaar gaat, dan kan aan de partner, die niet in het huurpand blijft wonen, nog maximum zes maanden huur gevraagd worden. Vandaag is dat zolang het huwelijk niet ontbonden is of de overeenkomst van wettelijke samenwoning beëindigd wordt.

• De maximale huurwaarborg op een geblokkeerde rekening wordt verhoogd van twee naar drie maanden.

• Van zodra de verhoging van de huurwaarborg wordt goedgekeurd, komt er ook een huurwaarborglening voor zwakkere huurders. Die kunnen dan anoniem een renteloze lening aangaan bij de Vlaamse overheid om de huurwaarborg samen te stellen.

• Niet-geregistreerde huurovereenkomsten van korte duur kunnen voortaan zonder opzegtermijn of opzegvergoeding worden opgezegd. Dat is nu overigens al het geval voor huurcontracten van negen jaar.

Wat verandert specifiek voor de verhuurder?

• De verhuurder zal voortaan een document mogen opvragen aan de huurder dat de identiteit en de woonplaats van deze laatste bevestigt en zijn inkomen aantoont. Eisen dat de huurder documenten voorlegt met betrekking tot zijn gezondheidstoestand of gerechtelijk verleden mag echter niet.

• De boete voor vastgoedadvertenties zonder vermelding van de huurprijs stijgt van maximum 200 euro naar 350 euro.

• De verhuurder kan huurcontracten die meer dan drie jaar lopen voortaan te allen tijde opzeggen om het pand grondig te kunnen renoveren. De huurwetgeving wordt dus soepeler voor wie wil verbouwen.

• Bij energiebesparende ingrepen zal de verhuurder de huurprijs op elk moment kunnen verhogen. Normaal mag dit enkel negen tot zes maanden voor het einde van elke periode van drie jaar. Deze uitzondering geldt wel niet voor dakisolatie en de ramen. Deze ingrepen zijn namelijk verplicht.

• De opzegvoorwaarden voor eigen gebruik worden strenger. Dat kan vanaf september pas na de eerste huurperiode van drie jaar wanneer de verhuurder wil verhuren aan een familielid (echtgeno(o)t(e), wettelijk samenwonende partner, kinderen, enz.). Gaat hij zelf in het pand wonen, dan kan het contract wel vroeger opgezegd worden.

• Gaat het koppel dat de woning huurt uit elkaar, maar komen ze niet overeen wie er mag blijven wonen, dan zal de rechter voortaan de verhuurder kunnen oproepen voor hij een beslissing neemt.

Wat verandert voor de huurder én de verhuurder?

• Niet in orde met de Vlaamse Wooncode = geen verhuur. Volgens het nieuwe Huurdecreet mogen enkel nog woningen verhuurd worden wanneer deze beantwoorden aan de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode. Worden deze normen bij aanvang van de huurovereenkomst niet gehaald, dan kan het contract nietig verklaard worden. De huurder kan dan de betaalde huur terugeisen. De verhuurder kan via de rechter wel een bezettingsvergoeding afdwingen van de huurder. Bij ondertekening van een renovatiehuurcontract geldt deze ‘kwaliteitseis’ niet.

• Voor de verhuurder wordt het conformiteitsattest door de vorige bepaling een belangrijke troef. Kan hij bij aanvang van de verhuurperiode een attest voorleggen dat maximaal drie maanden oud was, dan werd de woning in principe in goede staat afgeleverd. Verplicht is het conformiteitsattest nog niet, tenzij nadat een huurcontract werd opgezegd voor renovatie.

• De plaatsbeschrijving was al verplicht bij het begin van de huurperiode, maar zowel huurder als verhuurder zullen vanaf september ook een plaatsbeschrijving kunnen eisen op het einde van de huurovereenkomst.

Wettelijke regeling voor medehuur (cohousing)

• Samenwonende vrienden (en feitelijk samenwonenden) worden beter beschermd door het nieuwe huurdecreet. Vertrekt een van de medehuurders, dan kan hij een nieuwe huurder voorstellen. Doet hij dat niet of wordt de nieuwe huurder geweigerd door de andere inwoners, dan kan hij nog maximum zes maanden op de huur worden aangesproken. Wordt de voorgestelde huurder wel aanvaard, dan is de vertrekkende huurder na de opzegtermijn geen huur meer verschuldigd.