Wat is een syndicus?
Een VME is bij wet verplicht om een syndicus aan te duiden voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van de residentie. Zijn benoeming, functie en bevoegdheden worden daarvoor vastgelegd in de wet op de mede-eigendom of Appartementswet. Kort gezegd omschrijft die hoe de syndicus instaat voor het dagelijks beheer van het gebouw, en dit in 4 voorname domeinen: administratief, financieel, technisch en juridisch.
De syndicus heeft daarbij een dubbele bevoegdheid. Hij is autonoom, maar ook ondergeschikt aan de VME. Ondergeschikte beslissingen voert hij uit namens de VME. Autonome of discretionaire beslissingen neemt hij los van de VME. Dit kan dan gaan over het bijeenroepen van een bijzondere algemene vergadering of over het nemen van een bewarende maatregel. Naast deze wettelijke bepalingen kan de syndicus overigens ook nog andere taken krijgen, bijvoorbeeld wanneer het intern reglement van de VME dit vereist.
Administratief beheer
Bekijken we de 4 basistaken van de syndicus, dan is de eerste taak administratief. Een VME moet minstens een keer per jaar samenkomen op de Algemene Vergadering. Het is de syndicus die de vergaderingen organiseert en in goede banen leidt. Het verslag moet toegankelijk zijn voor de mede-eigenaren of eventuele huurders. Achteraf staat de syndicus ook in voor de uitvoering van de beslissingen van de algemene vergadering.
Technisch beheer
Vaak gaan deze beslissingen over herstellingswerken of technische aspecten. De lift moet onderhouden worden en de gangen gekuist. Het is de syndicus die voor deze werken een aannemer of leverancier contacteert. Dit geldt ook bij dringendere problemen, waarvoor mede-eigenaars eveneens de syndicus kunnen aanspreken, zonder dat er een algemene vergadering nodig is. In zwaarwichtige gevallen zal dan doorgaans wel een bijzondere algemene vergadering bijeengeroepen worden. Dit kan op vraag van een van de eigenaars of van de syndicus zelf.
Financieel beheer
Een belangrijk agendapunt van de algemene vergadering is de boekhouding van de mede-eigendom. Ook deze wordt bijgehouden door de syndicus, die ook instaat voor de betaling van gemeenschappelijke kosten, zoals bijvoorbeeld de verzekeringen van het gebouw. Naast het afgelopen boekjaar wordt hier ook het komende boekjaar bekeken op basis van een begroting. Op basis van de begroting kan de syndicus ook de provisies van de verschillende mede-eigenaars bepalen.
Juridisch beheer
Wanneer een leverancier slecht werk levert of een mede-eigenaar niet tijdig betaalt, komt de syndicus, tot slot, ook in juridisch vaarwater terecht. Hij komt op voor de rechten van de VME. In recente jaren heeft deze taak veel aan belang gewonnen. Men spreekt zelfs van de "juridisering" van de functie. Hierdoor groeien de verantwoordelijkheden van de syndicus en wordt de taak ook almaar complexer. Voorschriften en procedures zijn legio en wetten wijzigen snel. Bovendien kunnen de gevolgen van overtredingen groot zijn.
Vandaar dat mede-eigenaars steeds vaker kiezen voor een professionele syndicus. Dit is doorgaans een externe, derde partij, die nu als specialist aantreedt om de belangen van de VME te behartigen. Hij is zowel aanspreekpunt als adviseur en stuurt de VME op een objectieve manier naar de juiste havens.
Vaak is zo'n professionele syndicus verbonden aan een erkend makelaarsbureau, zoals wijzelf, bij Immo-Europe. Ons 5-koppig “syndic” team is fulltime bezig met het beheer van meer dan 150 gebouwen en vertegenwoordigt zo ongeveer 2000 eigenaars. Elk gebouw heeft zijn eigen, vast aanspreekpunt; en onze syndici maken er een erezaak van om gebouw en eigenaars door-en-door te leren kennen. Wetgevingen worden op de voet gevolgd om zo ook juridisch het verschil te kunnen maken voor onze klanten.
Immo Europe vindt de beste en snelste oplossing voor elk probleem. Contacteer ons gerust wanneer ook uw VME een beroep wil doen op onze diensten.
Wat kan je vragen aan de syndicus?
Als mede-eigenaar bezit je niet alleen je eigen stek in het pand, maar ook een deel van de gemeenschappelijke delen. Het beheer daarvan geeft de VME in handen van een zogenaamde syndicus. Wat is dat precies en welke taken voert de syndicus allemaal uit?